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保利投顾研究院:2019-2020年房地产行业白皮书(附下载)

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保利发展控股战略研究院、保利投顾研究院发布了《保利2019-2020年房地产行业白皮书》,这已是保利连续四载发布行业白皮书。2020年白皮书的四个关键词:人口大流动、城市大变局、周期新特征、运行新逻辑。

关键词一,人口大流动

房地产的发展构建在中国城镇化进程之上,人口是需求之本。保利研究院团队通过分析全国337城、14亿人口、横跨20年的数据后发现,从迁移特征来看,“乡-城”城镇化高位放缓,“城-城”流动加速并存。独立迁徙变为举家迁徙,城市综合收益与二代人口质量红利将乘法倍增。从迁移方向而言,呈现多维极化格局:“跨省远赴东部与省内就近集聚并存”、“东部沿海与中西部明星引力同在”、“单核虹吸力与都市圈外溢力均有”。

当下我们正处于一个人口大流动的时代,城镇化进入高阶阶段,人口流动多极化。这就不难理解愈发激烈的“抢人大战”与“城市晋级赛”,是历史之必然。

关键词二,城市大变局

保利研究院团队坚持,房地产是基本面的投射,城市生命周期就是房地产生命周期。人口、经济、产业等基本面才是支撑房地产的根本因素。纵览全球,中国过往城镇化受制于均衡式发展思路,齐夫法则未能完全生效。资源自由流动不足,经济-人口比重再平衡,大城市不够大、不够多。

当下,我们正处在历史的转折点,城市大变局的前夕。城镇化发展思路转变,市场重回主导地位,土地资源有望更“市场化配置”,将“以人定地、地随人走”。市场力量、行政导向、客观规律,三者均指向百城集聚,向阳生长,群星闪耀。城市群、都市圈和中心城市,仍有巨大的增长潜力。未来15年,中国超大城市有望超过10个,特大城市有望超过15个。

关键词三,周期新特征

自2015年起,本轮周期经历了连续三年大繁荣,至今已有五年。与前三轮的三年小周期不同,期间多次入冬反复,分批调整而总量稳定,土地周期与楼市周期渐行渐远。诸多过往经验被推翻,如同乱世纪元,云迷雾罩、混沌不清。保利研究院团队拨开迷雾,深化保利周期理论,发现:供求周期、政策周期、金融周期三个周期正深度叠合,周期被拉长,箱体被压扁,城市二八轮转,并走出自有周期。土地周期与金融紧密相连,房企逆周期操作空间收窄。

关键词四,运行新逻辑

是什么引发了周期新特征?我们认为,是运行逻辑发生了变化:新时代房地产调控长效管理机制建立以来,房住不炒是行业的本质定位,限价等调控政策从物理反应转向了化学反应。在此基础上,信贷、政策等外部输入性因素得以发挥强牵引作用,影响预期,保持窄幅。土地供给弹性天然不同,调控政策分化,城市不再整齐划一,二八轮转,走出自有周期。

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